większość cen ustalana jest przez producentów dóbr i usług oraz handlowców doliczających swoje marże. Konkurencja jest naturalną barierą ograniczającą wzrost cen. Na poziom cen wpływ mają ceny na rynkach międzynarodowych, zarówno ceny importu, głównie surowców niezbędnych do funkcjonowania gospodarki, jak i ceny uzyskiwane
Inflacja bazowa w marcu 2020 r. wyniosła 3,6 proc., czyli tyle samo co w lutym - podał Narodowy Bank Polski. W marcu w relacji rok do roku inflacja: po wyłączeniu cen administrowanych (podlegających kontroli państwa) wyniosła 3,8 proc., wobec 4,0 proc. miesiąc wcześniej; po wyłączeniu cen najbardziej zmiennych wyniosła 3,5 proc., wobec 3,4 proc. miesiąc wcześniej; po wyłączeniu cen żywności i energii wyniosła 3,6 proc., tyle samo co miesiąc wcześniej; tzw. 15-proc. średnia obcięta, która eliminuje wpływ 15 proc. koszyka cen o najmniejszej i największej dynamice, wyniosła 3,4 proc., wobec 3,5 proc. miesiąc wcześniej. Wskaźnik CPI w analizowanym okresie wyniósł 4,6 proc. rdr.
Informacje o złożonych przez podatnika wnioskach o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, o której mowa w art. 14b Ordynacji podatkowej BEUMER Group Poland w roku podatkowym trwającym od 01.01.2022 do 31.12.2022 złożyła 3 wnioski o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, o której mowa w art. Od wielu miesięcy jednym z głównych tematów analizowanych przez branżę budowlaną jest kwestia wzrostu cen oraz to w jaki sposób z problemem tym można sobie radzić. Pojęcie „waloryzacji” odmieniane jest w ostatnim czasie przez wszystkie przypadki. Niniejszy artykuł będzie początkiem cyklu, w ramach którego przedstawione zostaną istotne zarówno dla wykonawców jak i zamawiających zagadnienia dotyczące realizacji umów o roboty budowlane w przypadku wzrostu cen oraz prawnej możliwości ochrony ich interesów. Przed Krajową Izbą Odwoławczą (KIO) w dniu 12 października 2018 r. zapadł kolejny wyrok nakazujący Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA) zmianę zastosowanej w projekcie umowy klauzuli waloryzacyjnej. To już kolejna sprawa dotycząca stosowanej przez GDDKiA modyfikacji subklauzuli Warunków FIDIC, przewidującej korektę wysokości wynagrodzenia w przypadku zmian kosztów. Warto przyjrzeć się temu zagadnieniu nieco bliżej. Wyłączenie waloryzacji umownejW projektach umów stosowanych przez GDDKiA, pojawia się od jakiegoś czasu modyfikacja subkl. Warunków FIDIC, przewidująca uprawnienie do korekty wynagrodzenia w określonych sytuacjach (mechanizm ten w zakresie, w jakim nie jest on zaskarżany opiszemy w ramach tego cyklu w najbliższym czasie). Dziś warto zwrócić uwagę na część tej modyfikacji stanowiącą, że: „W związku z wprowadzeniem waloryzacji umownej Strony wyłączają stosowanie art. 357¹ KC, art. 358¹ § 3 KC, art. 632 § 2 KC”. Postanowienie to zakłada wyłączenie waloryzacji ustawowej – mówiąc wprost – ma wyłączyć możliwość dochodzenia przez wykonawców na drodze sądowej przysługujących im z ustawy roszczeń związanych z nadzwyczajną czy też nieprzewidywalną zmianą stosunków (w szczególności związanych ze wzrostem cen).Geneza sporuProblem możliwości wyłączania waloryzacji ustawowej nie pojawia się w kontraktach drogowych po raz pierwszy. Parę lat temu GDDKiA w swoich umowach w całości usuwała subkl. Warunków FIDIC. W przypadku sporów powstałych na tle takich umów, kiedy wykonawcy na podstawie ustawy (art. 357¹ występowali o podwyższenie wynagrodzenia w związku ze zmianą stosunków (wzrostem cen), GDDKiA podnosiła, że usuniecie subklauzuli powinno być intepretowane jako wyłączenie stosowania ustawowych podstaw waloryzacji. Dla sądów taka argumentacja nie okazała się jednak przekonująca – w zapadłych wyrokach podkreślano, że dla wyłączenia możliwości stosowania waloryzacji ustawowej konieczne jest uregulowanie takiego wyłączenia wprost (sama eliminacja z wzorca umowy FIDIC postanowienia dotyczącego waloryzacji nie była z tym równoznaczna). W aktualnych projektach umów GDDKiA wprowadziła więc regulację wprost przewidującą takie uważają, że kwestionowana przez wykonawców klauzula została wprowadzona jednocześnie jako reakcja na wyrok, jaki kancelaria Jara Drapała & Partners uzyskała przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie dla jednego z wiodących przedstawicieli branży w listopadzie 2017 roku. Reprezentowany przez nas wykonawca uzyskał podwyższenie wynagrodzenia w związku z gwałtowanym wzrostem cen asfaltu w okresie realizacji inwestycji na Euro 2012. Okazało się więc, że wykonawcy mogą z powodzeniem dochodzić swoich roszczeń w przypadku wzrostu cen, skutkiem czego - jak się wydaje - GDDKiA podjęła działania celem wyłączenia możliwości ich KIOZapadły w październiku 2018 wyrok, jest już piątym rozstrzygnięciem KIO dotyczącym spornej treści części subkl. W każdym z zapadłych wyroków KIO nakazało usunięcie zaskarżonej części wyłączającej waloryzację ustawową (a więc wyłączającej zastosowanie art. 3571 art. 358¹ § 3 oraz art. 632 § 2 Przepisy te mają – jak się co do zasady przyjmuje – charakter dyspozytywny, strony mogą więc umówić się na wyłączenie ich zastosowania. Dlaczego więc KIO nakazuje usuwanie takich postanowień?W ocenie KIO decydujące znaczenie ma specyfika zamówień publicznych. KIO podkreśliło, że zaskarżone wyłączenie waloryzacji stanowi nadużycie prawa, a dyspozytywny charakter przedmiotowych norm nie uprawnia zamawiającego do jednostronnego kształtowania zobowiązania w sposób, który odbiera stronom umowy prawo do obiektywnego, niezależnego uregulowania przez sąd stosunków między nimi, w przypadku zaistnienia wyjątkowych, niemożliwych do przewidzenia sytuacji. Zwrócono także uwagę na to, że wprowadzenie takiego wyłączenia oznaczałoby konieczność skalkulowania w ofercie ryzyk niemożliwych do zidentyfikowania na etapie przygotowywania oferty, co mogłoby z kolei prowadzić do niemożności porównania ofert (wykonawcy mogą przecież bardzo różnie oceniać ryzyko związane z wyłączeniem takich uprawnień). Argumenty te wydają się być w przyszłość..Dwa z czterech wyroków KIO dotyczących wyłączenia waloryzacji sądowej zostało do tej pory zaskarżonych – rozstrzygnięcia w tych sprawach wydawać będzie Sąd Okręgowy w Warszawie. Nie sposób przewidzieć oczywiście treści tych rozstrzygnięć, warto jednak zwrócić uwagę na to, że wykonawcy opierają swoje stanowisko na istotnych argumentach, które jak dotąd niezawodnie przekonywały KIO o zasadności wykreślenia spornej modyfikacji subkl. Warunków FIDIC. Czy październikowy wyrok również zostanie zaskarżony? Jeszcze nie wiadomo, wydaje się to jednak dość dotąd rozstrzygnięcia stanowią ważny sygnał dla wykonawców chcących realizować kontrakty drogowe. Warto sprawdzić, czy projekty umów zawarte w SIWZ zawierają sporną modyfikację subkl. Warunków FIDIC, a jeśli tak – odwołać się w tym zakresie do KIO. W świetle dotychczasowych wyroków należy spodziewać się, że postanowi ona o wykreśleniu kwestionowanego przez wykonawców fragmentu subkl. Warunków FIDIC. Na podstawie art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.1)) ogłasza się wskaźniki zmian cen dla lokali mieszkalnych w drugim kwartale 2021 r. z podziałem na województwa, określone w tabeli stanowiącej załącznik do obwieszczenia.Nie zdarza się już chyba, aby przed przystąpieniem do postępowania o udzielenie zamówienia publicznego wykonawca nie zbadał ryzyk prawnych, jakie wiązać się będą dla niego najpierw z przystąpieniem do takiego postępowania a następnie z ewentualną realizacją umowy. Dokonując takiej oceny – zwłaszcza przy obecnych problemach na rynku - warto ze szczególną uwagą pochylić się nad regulacjami pozwalającymi na podwyższenie wynagrodzenia wykonawcy w przypadku wzrostu cen. Najwięksi zamawiający co raz częściej wprowadzają regulacje odnoszące się do wzrostu cen. Zjawisko to należy ocenić oczywiście pozytywnie, choć już kwestia tego, czy postanowienia te odpowiadają realnym potrzebom rynku pozostaje mocno dyskusyjna (więcej na ten temat już wkrótce). Czy jednak wprowadzanie postanowień waloryzacyjnych stanowi wyraz dobrej woli zamawiających? Otóż nie do końca. Choć od 2014 roku obowiązują przepisy narzucające w określonych sytuacjach wprowadzanie takich postanowień, to wciąż zdarza się, że strony o tym zapominają (zamawiający nie realizują swoich ustawowych obowiązków, a wykonawcy z kolei nie upominają się o uregulowanie w umowach tych kwestii). O czym więc należy pamiętać?Obowiązek wprowadzenia klauzuli waloryzacyjnej Ustawa prawo zamówień publicznych przewiduje w art. 142 ust. 5 obowiązek zastrzegania w umowach zawartych na okres dłuższy niż 12 miesięcy postanowień przewidujących zasady wprowadzania zmian wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy w przypadku zmiany:• stawki podatku od towarów i usług,• wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, ustalanego na podstawie odrębnych przepisów, • wysokości stawki składki na ubezpieczenie społeczne lub zdrowotne. Jak wynika z uzasadnienia projektu, na podstawie którego wprowadzono wspomniany obowiązek, niejednokrotnie „przygotowana przez zamawiających treść wzorów (projektów) umów, nie pozwala na uwzględnienie w ostatecznych rozliczeniach nawet znacznych, niezależnych od wykonawców, zmian kosztów wykonania zamówienia, zwłaszcza dotyczących zmian wysokości obciążeń publicznoprawnych. W efekcie, przy niewysokich marżach, pozornie niewielka zmiana np. podatku od towarów i usług (VAT) powoduje utratę marży, a w konsekwencji prowadzi do pogorszenia sytuacji finansowej przedsiębiorcy” (uzasadnienie poselskiego projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo zamówień publicznych, Druk nr 1653, nowelizacja wprowadzona ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy - Prawo zamówień publicznych ( 2014 poz. 1232)). Nowelizacja była odpowiedzią na zmiany przepisów, które dotknęły w tym czasie wykonawców, powodując po ich stronie dodatkowe, czasem nawet znaczne, koszty. Obowiązek wprowadzenia klauzuli waloryzacyjnej dotyczy nie tylko umów o roboty budowalne, ale i wszelkich innych umów zawieranych w trybie pzp, o ile okres ich realizacji jest dłuższy niż 12 miesięcy. Dla obowiązku zastosowania tego przepisu nie ma także znaczenia charakter wynagrodzenia przewidzianego w umowie, ma on zastosowanie zarówno w przypadku wynagrodzenia kosztorysowego jak i ryczałtowego. Warto zwrócić uwagę, że regulacja ta chroni nie tylko wykonawcę. Artykuł 142 ust. 5 przewiduje wprowadzenie postanowienia dotyczącego zmiany wysokości wynagrodzenia a nie tylko jego podwyższenie. Tym samy, jeśli wysokość ciężarów publiczno-prawnych ulegnie zmniejszeniu, to na zasadach przewidzianych w takim postanowieniu zmniejszone zostanie także wynagrodzenie wykonawcy. Zmiana wysokości wynagrodzenia odpowiadać musi przy tym zmianie wysokości takiego ciężaru. Praktyka stosowania obowiązkowej klauzuli waloryzacyjnej artykuł 142 ust. 5 pzp ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Zamawiający publiczny nie może więc uchylić się od wprowadzenia regulacji przewidującej zmiany umowy w przewidzianych w ustawie przypadkach. W praktyce bywa oczywiście bardzo różnie. Po 4 latach obowiązywania omawianej regulacji wciąż zdarza się, że zamawiający pomijają w projektach umów wprowadzenie takiego postanowienia. Szereg wyroków KIO dotyczy w konsekwencji nakazania zamawiającym uzupełnienia projektów umów o stosowne postanowienia się niestety także, że choć postanowienie waloryzacyjne zostało do umowy wprowadzone, nie jest ono skonstruowane w sposób prawidłowy. Szczególną uwagę należy więc zwrócić nie tylko na to, czy postanowienie waloryzacyjne zostało uwzględnione w projekcie umowy, ale także na jego treść. Postanowienie takie musi w sposób precyzyjny określać zasady wprowadzania zmian wysokości wynagrodzenia. Powszechnie podkreśla się, że nie jest wystarczające powielenie treści art. 142 ust. 5 pzp, ale chodzi o wprowadzenie mechanizmu, który regulował będzie ewentualną zmianę wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy. Czy to działa?Wykonawca chcąc uzyskać podwyższenie wynagrodzenia musi wykazać, że zmiana, do której odnosi się art. 142 ust. 5 pzp, miała wpływ na ponoszone przez niego koszty. Katalog okoliczności mogących uzasadniać zmianę wysokości wynagrodzenia wykonawcy jest jednak ograniczony, w konsekwencji postanowienia realizujące obowiązek przewidziany w art. 142 ust. 5 pzp mają także niestety ograniczone praktyczne zastosowanie. Po wejściu w życie art. 142 ust. 5 pzp spośród przewidzianych w tym przepisie przesłanek najczęściej dochodziło jak dotąd do zmiany wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę. W tym kontekście warto jednak zauważyć, że w obecnych realiach jeżeli w ogóle ktokolwiek uzyskuje minimalne wynagrodzenie za pracę na budowie, to jest to najczęściej personel zajmujący się czynnościami porządkowymi lub też ochroną terenu budowy. Jest to stosunkowo niewielka grupa pracowników, stąd też zwykle stosunkowo niewielka jest również skala zwiększenia kosztów wykonawcy spowodowanych podwyższeniem minimalnego wynagrodzenia. Stanowi to dodatkowe ograniczenie zastosowania omawianej roszczenia wykonawcy na tej podstawie są w związku z tym także najczęściej stosunkowo nieznacznej wysokości – wciąż jednak warto o nim pamiętać. Patrząc w przyszłośćUzasadnienie nałożenia na zamawiających publicznych obowiązku waloryzacji przewidzianej w art. 142 ust. 5 pzp pozostaje zaskakująco aktualne także dziś. Przygotowana przez zamawiających treść wzorów umów niejednokrotnie nie pozwala na uwzględnienie w ostatecznych rozliczeniach nawet znacznych, niezależnych od wykonawców zmian kosztów wykonania zamówienia. Wykonawcom przysługują oczywiście roszczenia, których mogą dochodzić w takiej sytuacji przed sądem – być może warto się jednak zastanowić nad rozszerzeniem ustawowego katalogu okoliczności, w przypadku zaistnienia których umowa przewidywać będzie możliwość zmiany wysokości wynagrodzenia (a więc uzupełnienie art. 142 ust. 5 pzp).Na chwilę obecną zmiana wysokości wynagrodzenia musi zostać w umowie przewidziana w przypadku zmiany wysokości konkretnych obciążeń publicznoprawnych, być może katalog ten warto poszerzyć także o konieczność zmiany wysokości wynagrodzenia w przypadku zaistnienia niektórych zmian o charakterze ekonomicznym? Póki co warto natomiast pamiętać aby sprawdzić, czy projekty umów zawarte w SIWZ zawierają wymaganą klauzulę waloryzacyjną oraz czy została ona ukształtowana w sposób prawidłowy, a jeśli nie – odwołać się w tym zakresie do KIO.
W krajach OECD inflacja cen konsumenckich w ujęciu rocznym spadła z ok. 2% w drugiej połowie 2019 do 1,2% w grudniu 2020 w związku ze spadkiem cen energii i słabnącą inflacją cen żywności. Inflacja bazowa (z wyłączeniem cen energii i żywności) spadła w mniejszym stopniu niż inflacja zasadnicza, osiągając ok. 1,6% na koniec 2020. Koszty budowy rosną lawinowo. Czy deweloper – już po podpisaniu umowy z klientem – może podnieść cenę mieszkania o wyższe koszty materiałów budowlanych?Nieruchomości drożeją nie tylko dlatego, że obecnie jest na nie ogromny popyt. Na ceny mieszkań wpływają też rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny. Czy po podpisaniu umowy z klientem deweloper może podnieść cenę mieszkania lub domu i tłumaczyć podwyżkę tym, że drożeje stal czy drewno? Może, ale są warunkiNiedawno pisałem w „Subiektywnie o Finansach” o tym, że nawet firmy budowlane mają problem z oszacowaniem kosztów budowy domu, ponieważ ceny materiałów budowalnych stały się nieprzewidywalne. A to ponad połowa kosztów inwestycji. Jeśli stal potrafi w trzy miesiące zdrożeć o 60%, to prędzej czy później odczują to nabywcy również:Święty spokój kierowcy w dobie wysokiej inflacji? Bezcenny. Jak można (spróbować) ograniczyć koszty eksploatacji samochodu? I ile to kosztuje? [NOWOCZEŚNI MOBILNI]Jest plan na wakacje za granicą? Jest też problem: wysokie ceny i słaby złoty. Dwa sposoby, by nie dać się złapać w sidła kursowe [MOŻNA SPRYTNIEJ]Cyberbezpieczeństwo w bankach: technologie przyszłości. Jak zmieni się świat bankowości? [BANK NOWOŚCI]A może już odczuwają? Ostatnio Maciek Samcik pisał o tym, że niektórzy deweloperzy zaczynają organizować… „ślepe licytacje” sprzedawanych segmentów i domów. W niektórych portalach ekonomicznych pojawiają się doniesienia – na razie nie potwierdzone – że zdarzają się deweloperzy (na razie to ponoć incydentalne przypadki), którzy zrywają umowy przedwstępne (rezerwacyjne) z klientami, nawet kosztem zwrotu zadatku (czasem w podwójnej wysokości). Bardziej opłaca im się zerwać umowę i sprzedać mieszkanie po 1 000 zł więcej za metr, niż honorować podpisaną kilka miesięcy wcześniej mi właśnie w ręce najnowszy raport firm Expander i które śledzą ceny nieruchomości. Wynika z niego, że w maju na kilku lokalnych rynkach średnie ceny ofertowe za metr kwadratowy biły historyczne rekordy. Tak było w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Radomiu, Szczecinie, Warszawie i się (spośród analizowanych miast) jedynie Gdańsk, gdzie ceny w maju – w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku – spadły średnio o 1%. Ale już w sąsiedniej Gdyni ceny skoczyły aż o 17,5%. Być może za chwilę średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce przekroczy psychologiczną barierę 9 000 zł za mkw.?Ceny materiałów budowlanych wystrzeliły. Czy deweloper może podnieść cenę mieszkania?Ceny materiałów budowlanych rosną z powodu drożejących surowców. Po więcej informacji na temat tego, dlaczego drożeje stal czy drewno, odsyłam do tekstu Michała Wachowskiego. Ale nie tylko cena surowców jest problemem. Niektórych produktów zaczyna brakować, o czym mówi Aleksander Popkow z sieci marketów budowlanych Leroy Merlin:„Na niektóre produkty w tym momencie klienci muszą poczekać dłużej. Głównym powodem problemów z dostępnością produktów jest brak surowca. Z tego powodu ilość dostępnego towaru jest mniejsza, a jego cena znacznie wyższa. Co więcej, producenci wolą wysyłać towar do Chin i Stanów Zjednoczonych, gdyż z powodu lepszych warunków, jakie proponują im te kraje, eksport towarów na tamte rynki jest dużo bardziej opłacalna niż do krajów europejskich.”O jakie surowce chodzi? Głównie wykorzystywane do produkcji styropianu, płyt XPS, wełny izolacyjnej, pian montażowych, płyt OSB i stali – wynika z obserwacji sieci Leroy Merlin.„Ceny w niektórych przypadkach wzrosły nawet o 70%. Najgorzej jest w tym momencie z dostępnością styropianu, płyt XPS oraz płyt OSB. Zaczynają się również problemy z surowcami wykorzystywanymi do produkcji chemii budowlanej i pierwsze podwyżki cen tego asortymentu”– mówi Aleksander Popkow i dodaje, że problem nie dotyczy tylko Polski, ale i innych krajów, zwłaszcza też: Czy nieruchomości będą nadal drożeć? Jakie mogą być najbliższe lata, a jakie dziesięciolecia? Dylematy tych, którzy chcą zainwestować w mieszkanie na wynajemCena mieszkania w górę, gdy rośnie VAT. Bez problemuNiepokojące wieści z rynku materiałów budowalnych mogą zaniepokoić osoby, które podpisały już umowę z deweloperem i czekają na odbiór mieszkania. To również problem tych, którzy dopiero przymierzają się do zakupu nieruchomości. Zasadne jest bowiem pytanie, czy za miesiąc, dwa czy kwartał za metr kwadratowy będzie trzeba zapłacić kilka procent więcej niż tym, czy i w jakich sytuacjach deweloper może podnieść cenę mieszkania, powołując się na rosnące ceny materiałów budowalnych, rozmawiałem z dr hab. Bartłomiejem Glinieckim, który prowadzi Kancelarię Prawnej dr hab. Bartłomiej wyjaśnia, że generalnie, gdy klient podpisuje umowę deweloperską (czyli już tę „docelową”, nie rezerwacyjną), to cena, na jaką umówił się z deweloperem, jest sztywna i niezmienna. Deweloper nie może podwyższyć ceny, powołując się np. na wzrost cen materiałów budowalnych czy robocizny. Tak jest co do zasady, bo są wyjątki.„Praktycznie każda umowa deweloperska przewiduje, że cena nieruchomości może zostać podwyższona lub obniżona w dwóch przypadkach: zmiany stawek VAT bądź w sytuacji różnicy między projektowaną a powykonawczą powierzchnią mieszkania czy domu. To oznacza, że żadne inne zdarzenia nie mogą powodować wzrostu cen lokalu. Ryzyko wzrostu kosztów inwestycji deweloper musi wziąć na siebie, a więc sprzedać mieszkanie po umówionej cenie”– mówi prawnik, który dodaje, że jeśli deweloper będzie żądał dopłaty, klient ma cały wachlarz prawnych możliwości, żeby zmusić dewelopera na drodze sądowej do przeniesienia własności po cenie, która była wcześniej też: Ile można wytargować kupując mieszkanie? Czy nieruchomości bronią przed inflacją? Czy wynajem opłaci się dziś bardziej, niż kupno obligacji?Diabeł tkwi jednak w szczegółach. Okazuje się, że deweloper może bowiem wpisać do umowy deweloperskiej zapis, zgodnie z którym klient zobowiązany będzie zapłacić wyższą cenę, jeśli np. zdrożeją materiały budowalne. Musi jednak bardzo precyzyjnie uzasadnić może powołać się np. na doniesienia medialne, z których wynika, że ceny materiałów budowalnych rosną. Musi to być wiarygodne, obiektywne i niezależne od dewelopera źródło informacji, np. informacje publikowane przez Główny Urząd Statystyczny albo niezależny serwis monitorujący ceny w budownictwie.„Umowa deweloperska przewidująca podwyżkę ceny mieszkania musi być symetryczna, a więc gwarantować klientowi również obniżkę ceny. Brak takiego zapisu z dużą dozą prawdopodobieństwa sąd uznałby za klauzulę abuzywną, a więc niedozwolone postanowienie umowne”– wyjaśnia Bartłomiej Gliniecki. Spełniony musi być też drugi warunek. W przypadku wzrostu ceny nieruchomości klient musi mieć prawo do odstąpienia od umowy bez konsekwencji. To samo prawo przysługuje konsumentom również w przypadku wspomnianej zmiany stawek VAT, które mogą wywindować cenę mieszkania. Mówimy tu o scenariuszu wzrostu ceny. Jeśli klient nie zaakceptuje wyższej ceny, ma prawo odstąpić od umowy oraz prawo do zwrotu wszystkich wpłaconych środków – bez żadnych potrąceń czy kar też: Dom za miastem: tylko postpandemiczna moda czy dobre rozwiązanie na stałe? Zakup może być tańszy niż mieszkania w centrum, ale co potem? Liczymy!Ceny materiałów budowlanych odczują nowi nabywcy mieszkańTyle teoria. Pytam eksperta jak jest w praktyce, a więc czy deweloperzy wpisują do umów możliwość wzrostu ceny w trakcie trwania inwestycji, bo rosną ceny materiałów budowlanych. Z punktu widzenia interesów dewelopera, taka opcja wydaje się dziś uzasadniona. Przez ręce Bartłomieja Glinickiego przechodzi wiele umów deweloperskich, ale bardzo rzadko pojawiają się w nich zapisy przewidujące wzrost cen w wyniku np. podwyżek cen materiałów budowalnych.„Nie sądzę też, by to się zmieniło – że deweloperzy zaczną się w ten sposób zabezpieczać. Klienci rozumieją i akceptują sytuację, że cena nieruchomości może wzrosnąć o 1-2% w wyniku rozliczenia powierzchni mieszkania. Ale podpisanie umowy zawierającej zapis o potencjalnym wzroście ceny mieszkania z powodu wzrostu cen materiałów budowalnych wystawia klienta na olbrzymie ryzyko. Pamiętajmy, że umowę deweloperską podpisujemy często kilkanaście miesięcy czy nawet dwa lata przed planowanym oddaniem nieruchomości do użytku. Trudno przewidzieć, jak w tym czasie zmieniać się będzie rynek budowlany. Deweloperzy mają tego świadomość, dlatego unikają tego typu zapisów w umowach”– mówi prawnik. Zatem, jeśli ktoś podpisał umowę deweloperską, w której umówił się na określoną cenę, to tę cenę raczej zapłaci, chyba że w górę pójdą stawki VAT. Ale nawet w takiej sytuacji klient ma prawo wycofać się z umowy. W gorszej sytuacji są ci, którzy jeszcze nie podpisali umowy, a więc nie zamrozili sobie ceny. Rosnące koszty inwestycji, czyli drożejące materiały budowalne, deweloperzy po prostu będą uwzględniać w cenach kolejnych sprzedawanych wzrostów trzeba się spodziewać? Niedawno rozmawialiśmy z człowiekiem, który handluje stalą. Jego zdaniem przy wzroście cen stali i plastiku o 40-50% w ciągu kilku miesięcy koszty budowy domów muszą pójść w górę o 3-5%.——–POSŁUCHAJ NAJNOWSZEGO PODCASTU EKIPY „SUBIEKTYWNIE O FINANSACH”!W najnowszym podcaście z cyklu „Finansowe sensacje tygodnia” naszym gościem jest Jerzy Nikorowski z biura maklerskiego BNP Paribas, z którym rozmawiamy o tym jak zastąpić dochód z bankowych lokat, gdy nie ma się dużego doświadczenia na rynku kapitałowym. Rozmawiamy o tym jakie produkty mają sens, a jakie nie, jak nie dać się wpuścić w większą wahliwość, niż byśmy chcieli oraz jak inwestować w czasach, gdy akcje są drogie (niektórzy mówią, że przewartościowane), a obligacje nie będą przynosiły zysków (bo nie zanosi się na spadek stóp procentowych). Zapraszam do posłuchania, dużo cennych porad! Trzeba kliknąć ten link, albo znaleźć „Finansowe sensacje tygodnia” w Spotify, Google Podcast, Apple Podcast lub na kilku innych zdjęcia: Pixabay Po 39% wzroście cen pod koniec lipca co najmniej 10 wielorybów Bitcoin Cash opuściło sieć, prawdopodobnie handlując lub sprzedając miliony posiadanych zasobów. Według użytkownika Crypto Twitter, Ali Martineza, dane z witryny analitycznej Santiment pokazują liczbę inwestorów posiadających od 10,000 100,000 do 3 30 Bitcoin Cash (BCH) - około XNUMX–XNUMX milionów dolarów […] Pierwsze pytanie, na które należy odpowiedzieć, to: po co w ogóle myśleć o waloryzacji i kiedy może się ona przydać? Odpowiedź jest pozornie bardzo prosta – w każdej sytuacji, gdy wchodzimy z innym podmiotem w relację, która:po pierwsze: jest rozciągnięta w czasie,po wtóre zaś: gdy w owym czasie zachodzi ryzyko, że umownie ustalone wartości świadczeń ulegną niekorzystnej stosowania waloryzacji można podzielić (w maksymalnym uproszczeniu) na dwie poniższe InflacjaPierwszym, najistotniejszym czynnikiem, który powinien nas skłonić do myślenia o waloryzacji cen jest zjawisko ekonomiczne inflacji. Warto przy tym pamiętać, że inflacja to nie tylko wskaźnik podawany przez GUS, jako tzw. „wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych”. Wiele jest metod wyliczania inflacji oraz wiele jest podmiotów, które ją wyliczają. Nie musi to oznaczać, że jedne są prawidłowe, a inne błędne. Inflacja zależy bowiem od tzw. koszyka inflacji, a więc tego, jakie produkty porównujemy. Przykładowo: względnie optymistyczne wyliczenia GUS (choć obecnie nawet GUS pokazuje znaczną inflację: trzeci kwartał 2019 r. to inflacja 2,2% względem grudnia 2018 r.) nie pokrywają się z danymi szacowanymi przez Międzynarodowy Fundusz Walutowy; ten bowiem (traktujący złotówkę nieco globalniej) wskazuje, że spadek jej siły nabywczej może od przyszłego roku sięgnąć nawet 3,5%.Jedno jest pewne – dla przedsiębiorców działających w Polsce inflacja powoli zacznie stawać się problemem. Oczywiście zainteresować się nią powinni także przedsiębiorcy działający za granicą i posługujący się obcymi walutami – może ona bowiem występować także na interesujących ich kolei o wadze problemu niech świadczy poniższy przykład:Wyobraźmy sobie przedsiębiorcę, który 1 stycznia 2019 r. zobowiązał się do świadczenia usługi za 2000 zł miesięcznie i który nie przemyślał klauzuli waloryzacyjnej swojego wynagrodzenia. Przyjmijmy założenie, że 1 stycznia 2019 r. właśnie 2000 zł kosztował wymarzony komplet opon do samochodu, którym jeździ przedsiębiorca. Sprawdźmy jednak, jak realnie spadnie siła nabywcza tej kwoty, założeniu poziomu inflacji wynoszącego 3%. Pamiętać przy tym należy, że inflacja to nie „zwykłe 3%”, a procent składany z każdego roku, jak w poniższym Cena towaru na początku okresu Procent inflacjiCena towaru na końcu okresu20192000 zł3% = 60 zł2000 + 3% = 2060 zł20202060 zł3% = 61,82060 zł + 3% = 2121,80 zł20212121,80 zł3% = 63,65 zł2121,80 zł + 3% = 2185,45 zł20222185,45 złPowyższy przykład pokazuje, że przedsiębiorca – świadcząc identyczną usługę – na początku 2019 r. wymieniając opony w swoim aucie był w stanie w całości zapłacić za nie z wynagrodzenia za tę usługę. Jednak już 4 lata później (gdy wypadałoby wymienić opony ponownie) wynagrodzenie za tę samą przecież usługę już nie wystarczy. Przedsiębiorca będzie musiał dopłacić jeszcze 185,45 zł. Oznacza to, że względem 1 stycznia 2019 r. cena opon podrożała o składany procent wynoszący 9,2725%. Cena usługi przedsiębiorcy zaś nie wzrosła, gdyż nie zainteresował się klauzulą waloryzacyjną. Fakt występowania inflacji pokazuje, że z całą pewnością waloryzacja powinna dotyczyć takich przedsiębiorców, jak: wynajmujący i wydzierżawiający rzeczy na dłuższy okres (np. wynajmowanie lokalu użytkowego, hali produkcyjnej, oddawanie pojazdu w najem długoterminowy itp.), świadczący usługi za stałą cenę lub abonament Pozainflacyjne zmiany cenZakończenie tematu waloryzacji na inflacji nie byłoby jednak właściwe. Nawet jeśli stwierdzimy, że otacza nas świat cieszący się optymistycznym wskaźnikiem cen towarów i usług, to marnym pocieszeniem dla przedsiębiorcy mającego zarezerwowany 1 milion złotych na materiały budowlane będzie informacja o niewielkim wzroście cen pieczywa, jeżeli cement podrożeje o 20%.W praktyce oznacza to często, że warto posługiwać się nie tylko pojęciem inflacji (jako pojęciem spadku siły nabywczej pieniądza w ogóle), ale warto „przybliżyć” je do naszych bieżących spraw. Nierzadko nie wystarczy przewidywanie, że sama złotówka czy inna waluta straci na mogą być bardzo różne: może chodzić o umowy, które ze względu na długi okres realizacji są mocno zależne od wahania cen rynkowych surowców i materiałów (coraz częściej radykalne wahania cen materiałów budowlanych „przewracają” inwestycje budowlane, których realizacja staje się dla wykonawców nieopłacalna), podrożeć w sposób niespodziewany może także nawet praca konkretnego pracownika (co jest tematem niezwykle istotnym, gdy chodzi o zapowiedzi radykalnego wzrostu wynagrodzeń minimalnych, które na dziś nie ma pokrycia w wypracowywanym PKB). Może też jednak chodzić o nawet obiektywnie krótkie kontrakty (np. trwający miesiąc import), ale zależne np. od bardzo zmiennych czynników finansowych (np. nieprzewidywalna polityka ceł kraju eksportera lub importera) czy innych warunków zewnętrznych (np. kontraktacja płodów rolnych, których cena może być zależna od pogody).Co to jest klauzula waloryzacyjna?Klauzula waloryzacyjna to – w najprostszym ujęciu – postanowienie umowne, które pozwala „zaktualizować” wysokość umówionego świadczenia. W polskim prawie można znaleźć kilka sporadycznych przypadków waloryzacji, które istnieją z mocy prawa (np. wyjątkowe podwyższenie wynagrodzenia w umowie o dzieło). Co do zasady jednak waloryzacja wymaga uregulowania umownego, gdyż najczęściej w ogóle nie jest przewidziana dla danego typu umowy, a nawet jeżeli, to warto dostosować ją do potrzeb konkretnej waloryzacyjna pozwala więc jednostronnie zmienić wartość (cenę) swojego świadczenia z odwołaniem się do obiektywnych, mierzalnych i weryfikowalnych czynników. Klauzula taka musi zawierać najistotniejsze element, jakim jest: wskaźnik waloryzacji oraz czas dokonywania waloryzacji mogą być różne, przykładowo:wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych,wysokość minimalnego wynagrodzenia,wysokość przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku,wskaźnik cen konsumpcyjnych nośników energii w poprzednim roku mogą być okresy waloryzowania (co rok, co miesiąc, gdy wskaźnik przekroczy określoną wartość etc.).Banalnym przykładem może być klauzula, która będzie wskazywała, że: „ustalone wynagrodzenie będzie waloryzowane raz w roku o wartość wskaźnika inflacji, publikowanego zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1270 i 2245 oraz z 2019 r. poz. 39). Waloryzacja następuje przez powiadomienie drugiej Strony i nie wymaga zmiany umowy. Zwaloryzowana stawka wynagrodzenia znajduje zastosowanie począwszy od kolejnego miesiąca kalendarzowego, następującego po otrzymaniu powiadomienia przez drugą Stronę”.Przykład powyższy może obrazować budowę klauzuli waloryzacyjnej, która – co oczywiste – nie ma charakteru uniwersalnego, a jedynie powinien korzystać z klauzul waloryzacyjnych?Jak pokazują powyższe przykłady – o klauzulach waloryzacyjnych powinien myśleć przede wszystkim każdy przedsiębiorca, który wchodzi w relacje rozciągnięte w czasie. Wprawdzie mniej będą interesowały one sprzedawcę detalicznego, który może co dzień zmienić ceny w swoim sklepie, ale zapewne zainteresują one hurtownika, który zawiera ze stałym gronem odbiorców umowy ramowe z wiążącymi cennikami, a najistotniejsze powinny być dla dostawców i usługodawców, którzy bądź to zawierają kontrakty na dłuższy okres (np. trzyletni kontrakt na obsługę serwisową, wynajmujących i wydzierżawiających nieruchomości lub inne środki trwałe, udzielają licencji lub dostarczają usługi abonamentowe); waloryzacja będzie też ważna dla przedsiębiorców którzy zawierają nawet obiektywnie krótki kontrakt, ale obarczony dużym ryzykiem zmiany warunków ekonomicznych (cła, ceny surowców, koszty transportu, koszty pracy, ryzyko zmiany podatków itp.).Warto pamiętać, że Kodeks cywilny przewiduje w art. 3581 generalną zasadę nominalizmu, zgodną z założeniem pacta sunt servanda – umów należy dotrzymywać (oznacza to, że świadczenie ma być spełnione w takiej wysokości, jaką umówiono). Odstępstwo od tej zasady może nastąpić tylko wyjątkowo (zgodnie z art. 3581 § 3: „w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie”; oznacza to, że inflacja musiałaby być naprawdę znaczna – jak choćby na początku lat ’90 – aby móc w ogóle rozważać zastosowanie tego przepisu).Niezwykle istotne jest jednak postanowienie art. 3581 § 4, który wprost wyłącza możliwość wystąpienia o sądową waloryzację dla przedsiębiorcy (waloryzacja sądowa jest bowiem przywilejem podmiotu niebędącego profesjonalistą). Wniosek jest więc prosty: aby waloryzować swoje świadczenie przedsiębiorca musi zadbać o klauzulę waloryzacyjną. W przeciwnym wypadku pozostanie mu rozwiązanie łączącej go umowy, gdy stanie się ona nieopłacalna i zaproponowanie nowych warunków. Tu jednak nigdy nie ma gwarancji, że zostaną one zaakceptowane i że nie skończy się ono trwałym odejściem kontrahenta z naszej relacji – wypowiadając umowę ze względu na chęć aktualizacji swoich cen łatwo bowiem przysłowiowo „wylać dziecko z kąpielą”.Klauzula waloryzacyjna pozwala natomiast na utrzymanie całego stosunku prawnego ze zmianą tylko wysokości jednego ze świadczeń. W takim wypadku przedsiębiorca wyłącznie informuje kontrahenta o zmianie wysokości należnego świadczenia, a umowa trwa nadal. To druga strona musi ewentualnie rozważyć jej wypowiedzenie, co będzie już znacznie budować klauzule waloryzacyjne?Budowa klauzuli waloryzacyjnej oznacza stworzenie przejrzystego mechanizmu aktualizacji ceny. Nigdy nie jest to jednak łatwe. Szczególnie gdy chodzi o waloryzację zależną od czynników innych, niż generalnie rozumiana inflacja – niezbędne jest bowiem mądre wybranie takich czynników, bezsporne odwołanie się do nich i umożliwienie drugiej stronie obiektywnej weryfikacji wystąpienia przesłanek waloryzacji. W dobrym tonie biznesowym będzie także wyznaczenie terminów, kiedy waloryzacja może następować. Z drugiej strony możemy spotkać się ze stanowiskiem kontrahenta, który będzie chciał naszą klauzulę usztywniać (np. przez maksymalną wysokość waloryzacji w ciągu roku).Także – teoretycznie dużo prostsza – waloryzacja o wskaźnik inflacji powinna odwoływać się do właściwego czynnika (raczej nie wystarczy odwołanie się tak po prostu do „inflacji”; jak wskazano: podmiotów ją wyliczających i sposobów jej liczenia jest bardzo wiele, por. wyjaśnienie o koszyku inflacji) i umożliwiać jej obiektywne weryfikowanie. Naczelną zasadą przy budowaniu takich klauzul powinno więc być uczciwe uprzedzenie naszego kontrahenta już w treści umowy, że zamierzamy waloryzować wartość naszego świadczenia i wskazanie już przy jej negocjowaniu – według jakich kryteriów będzie to następowało. Nie jest bowiem żadnym sukcesem wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej, która tylko przysporzy nam sporów i doprowadzi nas do wątpliwego sporu sądowego i utraty kontrahenta. Sukcesem jest zaś stworzenie takiego mechanizmu, który obu stronom da pewność, co do czynników które mogą mieć wpływ na zmianę wartości świadczenia i które dzięki temu nie będą zarzewiem potrzebują Państwo pomocy w skonstruowaniu i we wprowadzeniu klauzul waloryzacyjnych do stosowanych przez siebie kontraktów, eksperci naszej Kancelarii pomogą w ich stworzeniu i dostosowaniu do Państwa Drożdżspecjalista prawa gospodarczego, radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych Tomasz Czapczyński IlGx. 409 234 190 205 210 98 470 24 94informacja o wzroście cen
